枚方市で私道トラブルがある不動産は売れる？通行権・掘削承諾・注意点を解説【2026年版】

2026年6月20日2026年10月4日

枚方市で不動産売却を検討しているものの、「前面道路が私道だった」「私道持分がない」「通行・掘削承諾書が見つからない」とお困りではないでしょうか。

私道が関係する物件も売却できます。ただし、私道の所有者、建築基準法上の道路種別、通行できる法的根拠、上下水道などの工事条件は、それぞれ別の問題です。

現在通行できているという事実だけで判断すると、売買契約の直前や買主の住宅ローン審査中に問題が発覚することがあります。

この記事では、枚方市で私道トラブルがある不動産を売却するときの調査項目、私道持分がない場合の考え方、通行・掘削承諾の注意点、売却方法を実務に沿って解説します。

💡 この記事でわかること

私道がある物件でも売却できる理由
私道持分がない場合に確認すべき権利
位置指定道路と通行権の違い
通行承諾書がない場合の調べ方
掘削承諾と改正民法の関係
私道が再建築や住宅ローンに与える影響
売却前に集めておきたい資料
問題を開示しながら売却する方法

結論｜私道が絡む不動産も売却できるが、4つの項目を分けて確認する

私道持分や承諾書がないからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。

一方、次の4項目を整理できていない物件は、買主が将来の建替えやライフライン工事に不安を感じやすく、価格、売却期間、住宅ローンの利用可否に影響することがあります。

確認項目	確認する内容	主な確認資料	未確認の場合の影響
私道の所有権	誰が所有し、売主に持分があるか	登記事項証明書・公図	通行や工事の交渉相手が分からない
道路種別	建築基準法上の道路か	指定道路図・道路調書	再建築の判断を誤る
通行の権利	契約、地役権、法律などの根拠	承諾書・覚書・登記	買主が継続して通れるか不明になる
設備工事の権利	給排水管などを設置・修繕できるか	掘削承諾書・配管図	建替えや漏水時の工事が難しくなる

💡 POINT

「私道であること」よりも、誰が、どの権利に基づき、どの範囲で利用できるかを説明できる状態にすることが重要です。

私道とは？公道との違いだけでは判断できない

私道とは、国や自治体ではなく、個人や法人などが所有している道路状の土地を指します。

ただし、登記上は私有地でも、建築基準法上の道路に該当することがあります。反対に、見た目は道路でも、建築基準法上の道路ではない通路もあります。

枚方市の指定道路図では、建築基準法第42条第1項各号の道路、第42条第2項道路、第43条第2項の対象、建築基準法上の道路に該当しない道などを確認できます。インターネットの地図は参考情報であり、最新の取扱いは市役所の不動産調査コーナーで確認する必要があります。

つまり、次の2つは分けて考えなければなりません。

公道・私道：道路敷地を誰が所有・管理しているか
建築基準法上の道路種別：その道が建築上どのように扱われるか

位置指定道路なら問題ないとは限らない

位置指定道路とは、道路法などによらず道路を築造し、建築物の敷地として利用するために、建築基準法上の道路として位置の指定を受けたものです。枚方市でも、指定の変更や廃止には承認手続きが設けられています。

ただし、位置指定道路であることは建築基準法上の取扱いを示すものです。私道の所有権、通行する民事上の権利、給排水管工事の権利まで自動的に保証するものではありません。

私道持分がない物件は売却できる？

私道持分がなくても売却できることはあります。

重要なのは、現在の所有者だけでなく、購入した買主も引き続き通行・工事できる根拠があるかという点です。

主な状態は次のように分かれます。

現在の状態	売却時の見方	事前に整理したいこと
私道持分がある	権利関係を説明しやすい	持分割合、管理費、修繕ルール
持分はないが承諾書がある	内容によって判断	対象者、期間、車両通行、承継条項
地役権などが登記されている	登記内容を確認しやすい	通行範囲、目的、対象地
法律上の通行権を主張できる	個別判断が必要	必要性、経路、利用方法
長年黙認されているだけ	買主の不安が大きい	使用経緯と所有者の意向

私道持分がある場合も、自由に利用できるとは限りません。共有者間の協定や道路の管理ルール、私設管の所有関係、修繕費の負担方法まで確認します。

反対に、持分がなくても、地役権、通行契約、承諾書などにより利用関係が明確であれば、売却を進められることがあります。

通行承諾書がない場合に確認すること

通行承諾書が見つからない場合は、まず私道所有者と売主との関係、過去の契約書、登記内容を確認します。

確認する資料は次のとおりです。

私道部分を含む登記事項証明書
公図、地積測量図、確定測量図
購入当時の売買契約書、重要事項説明書
通行・掘削に関する覚書や承諾書
地役権などの登記
私道の維持管理に関する協定書
過去の給排水工事に関する資料

法律上の通行権が認められることもある

他の土地に囲まれて公道へ出られない土地には、民法上の「公道に至るための他の土地の通行権」が認められることがあります。一般に「囲繞地通行権」と呼ばれる権利です。

ただし、通行場所と方法は、通行する側に必要で、周囲の土地への損害が最も少ないものを選ぶ必要があります。法律上の通行権があるとしても、希望する経路を自由に使える、自動車で無制限に通れるという意味ではありません。

通行方法を巡って所有者間で争いがある場合は、不動産会社だけで結論を出さず、弁護士による権利関係の確認が必要です。

⚠️ 注意

「何十年も通っているから問題ない」という事実だけでは、買主へ権利を引き継げるか判断できません。
過去の使用状況と、法律・登記・契約上の根拠を分けて確認しましょう。

掘削承諾がないと売却できない？

掘削承諾とは、給水管、排水管、ガス管などの設置・交換・修繕のために私道を掘ることについて、私道所有者の同意を確認する書面です。

既存建物で現在ライフラインを使用できていても、建替え、管の口径変更、漏水修理、引込位置の変更などで新たな工事が必要になることがあります。そのため、買主や金融機関が掘削条件を確認することがあります。

枚方市の排水設備計画確認に関する手続きでは、接道が私道の場合、所定の承諾書が提出書類として案内されています。すべての工事に一律で同じ手続きが適用されるわけではないため、工事内容ごとに上下水道局や施工会社への確認が必要です。

改正民法により設備設置の権利が明文化されている

2023年4月施行の改正民法では、他の土地に設備を設置しなければ電気、ガス、水道水などの継続的な供給を受けられない場合、必要な範囲で他の土地を使用し、設備を設置できる権利が明文化されました。

ただし、無条件に工事を強行できる制度ではありません。

他の土地を使用する必要性があること
損害が最も少ない場所と方法を選ぶこと
土地所有者や使用者へ事前に通知すること
損害が生じる場合は償金を支払うこと
関係する行政手続きや工事基準を守ること

したがって、「承諾書がないから一切工事できない」「法律上の権利があるから承諾や調整は一切不要」のどちらも正確ではありません。国土交通省も、共有私道への排水設備設置について、民法改正を踏まえた手続きや共有者の同意範囲を検討・整理しています。

売却実務では、法的な権利の有無だけでなく、実際に工事を進められる状態かどうかが重視されます。可能であれば、通行・掘削条件を書面で整理しておく方が買主へ説明しやすくなります。

私道が再建築と住宅ローンに与える影響

建築基準法では、都市計画区域などにある建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接していなければなりません。接道条件を満たさない場合も、法第43条第2項の認定・許可などを検討できることがありますが、建築計画や周辺状況に応じた個別判断です。

そのため、「前面が私道」という情報だけでは再建築できるか判断できません。次の項目を確認します。

建築基準法上の道路種別
道路幅員
敷地が道路に接している長さ
第42条第2項道路の場合の後退部分
第43条第2項の認定・許可履歴
通路部分の所有者と利用権
建築工事車両が通行できるか
給排水管の引込み状況

住宅ローンの取扱いは金融機関によって異なります。再建築の見通し、通行・掘削権、担保評価に不明点があると、融資条件が厳しくなることがあります。

ただし、融資を利用しない買主、不動産事業者、隣接地所有者などを対象に売却できるケースもあります。最初から「売れない」と決めるのではなく、調査結果に合わせて買主層を選ぶことが大切です。

売却時には私道の負担と問題点を開示する

宅地建物取引業者が行う重要事項説明では、建物の賃貸借を除き、私道に関する負担が説明事項に含まれます。

売買契約では、少なくとも次の内容を整理します。

私道の所在地、面積、持分割合
通行できる根拠と利用方法
車両通行の可否
掘削や配管工事の条件
維持管理費、修繕費の負担
私設管の所有者と利用者
承諾書や協定書の承継条件
私道所有者との紛争や請求の有無

売主が把握している問題を隠すと、契約解除、代金減額、損害賠償などの争いにつながるおそれがあります。

問題があること自体より、調査結果を正確に開示し、買主が理解したうえで契約できる状態をつくることが重要です。

私道トラブル物件で避けたい失敗

私道持分があると思い込む

自宅の登記事項証明書だけを見ても、別の地番になっている私道持分は確認できません。公図で道路部分の地番を特定し、その土地の登記事項証明書まで取得します。

位置指定道路なら自由に通れると判断する

位置指定は建築基準法上の取扱いです。通行、掘削、所有権の問題は別途確認しなければなりません。

売買契約の直前に承諾を求める

私道所有者が相続登記をしていない、共有者が多数いる、遠方居住者がいると、確認だけでも時間がかかります。売却開始前に所有者を把握しておく方が安全です。

承諾書の内容を確認しない

「通行を承諾する」とだけ書かれていても、自動車通行、掘削、工事車両、無償利用、買主への承継などが含まれるとは限りません。

境界や越境を確認しない

私道との境界が不明な場合、門、塀、側溝、配管などが越境していることがあります。境界問題も売却条件へ影響するため、必要に応じて土地家屋調査士へ測量を依頼します。

📌 関連記事
枚方市で境界未確定の土地は売却できる？測量なしで売る場合の注意点

枚方市で私道物件を売却する前の手順

STEP 01｜売主と対象不動産の名義を確認する

土地・建物の登記事項証明書を取得し、所有者と抵当権などを確認します。相続物件では、遺産分割と相続登記の状況も整理します。

STEP 02｜私道部分の地番と所有者を特定する

公図から私道部分の地番を確認し、その登記事項証明書を取得します。これにより、売主の持分、共有者、単独所有者を把握できます。

STEP 03｜建築基準法上の道路種別を調べる

枚方市の指定道路図や指定道路調書を確認し、必要に応じて市役所窓口へ照会します。再建築に関係するため、所有権調査とは分けて行います。

STEP 04｜通行・掘削・配管の根拠を確認する

過去の契約書、承諾書、地役権登記、配管図、工事資料を集めます。書類がない場合は、法律上の権利と現在の利用状況を確認します。

STEP 05｜境界・越境・維持管理を確認する

境界標、塀、側溝、電柱、配管、舗装状態などを現地で確認します。修繕費や管理費の請求がある場合は、その根拠も調べます。

STEP 06｜調査結果に合う売却方法を決める

権利関係が整理できれば、一般の買主へ仲介で売却する方法を検討できます。承諾取得が難しい場合は、条件を開示した現況売却、事業者への買取、隣接地所有者への売却なども比較します。

📌 関連記事
枚方市で古家付き土地を売却する前に知っておきたい判断基準

株式会社藤原不動産が整理できること

株式会社藤原不動産では、私道が関係する枚方市の不動産について、査定額を出すだけでなく、売却判断に必要な項目を確認します。

私道部分の登記、公図、持分の確認
建築基準法上の道路種別の調査
接道状況と再建築条件の整理
通行・掘削承諾書などの確認
上下水道管や私設管の調査
境界・越境・道路後退の確認
仲介売却と買取の比較
必要に応じた司法書士、土地家屋調査士、弁護士などとの連携

権利関係に争いがある場合の法的判断は弁護士、相続登記などの登記手続きは司法書士、境界確定や測量は土地家屋調査士が担当します。不動産会社は、それぞれの調査結果を売却条件と価格へ反映し、買主へ説明できる状態に整えます。

よくある質問

私道持分がなくても売却できますか？

売却できることはあります。ただし、通行や設備工事について買主へ引き継げる権利があるかを確認しなければなりません。承諾書、地役権、契約、法律上の通行権などを調査します。

通行承諾書が見つからない場合はどうすればよいですか？

購入時の契約書や重要事項説明書、登記、公図、過去の覚書を確認します。書面がなくても直ちに通行できないとは限りませんが、現在の利用状況だけで売却条件を決めないことが大切です。

位置指定道路なら再建築できますか？

位置指定道路であることだけでは判断できません。敷地の接道長、道路幅員、道路後退、指定範囲、通行・工事条件なども確認する必要があります。

掘削承諾を取得できなければ売れませんか？

必ずしも売却不能ではありません。改正民法による設備設置・使用の権利を検討できる場合もあります。ただし、事前通知、工事方法、償金、行政手続きなどの条件があるため、個別確認が必要です。

私道所有者から承諾料を求められたら支払うべきですか？

すぐに支払うのではなく、請求の根拠、対象となる権利、工事による損害、維持管理費との関係を確認します。交渉が難しい場合は、弁護士への相談も検討してください。

私道があると住宅ローンは利用できませんか？

一律に利用できないわけではありません。金融機関ごとに審査基準が異なり、再建築の見通し、持分、通行・掘削権などが判断材料になります。

相続した物件で資料が何もなくても相談できますか？

相談できます。登記事項証明書、公図、枚方市の道路資料、上下水道資料など、取得できる資料から順番に整理します。相続登記が未了の場合は、売却手続きと並行して司法書士への相談が必要です。

まとめ｜私道トラブルは売却前の調査で整理する

枚方市で私道が関係する不動産を売却するときは、次の点を押さえておきましょう。

私道の所有権と建築基準法上の道路種別は別問題
持分がなくても、通行などの権利を確認できれば売却できることがある
位置指定道路でも、通行・掘削権が自動的に保証されるわけではない
掘削承諾の有無だけでなく、配管経路と工事手続きまで確認する
調査結果を正確に開示し、物件に合った買主と売却方法を選ぶ

💬 こんな段階でもご相談ください

私道持分があるのか分からない
通行・掘削承諾書を紛失した
私道所有者と連絡が取れない
再建築できるかだけ確認したい
相続したため購入当時の資料がない
仲介と買取のどちらがよいか比較したい
家族へ説明するために権利関係を整理したい

株式会社藤原不動産では、登記、公図、道路種別、接道、通行・掘削条件を確認したうえで、想定できる売却方法と価格への影響を整理します。売却を決める前の調査や査定からご相談いただけます。

よかったらシェアしてね！

URLをコピーしました！

URLをコピーしました！

この記事を書いた人

株式会社藤原不動産

株式会社藤原不動産｜枚方市・交野市・寝屋川市を中心に大阪府全域対応。新築戸建・中古戸建・中古マンションの購入から不動産売却、相続相談、空き家相談、住宅ローン相談まで幅広く対応しております。宅地建物取引士・FP資格を活かし、お客様一人ひとりに最適な資金計画と売却戦略をご提案。地域密着だからこそできる迅速で正直なご提案を大切にしています。『少しでも高く売りたい』『少しでも安く買いたい』そんな想いに全力で応える不動産会社です。