寝屋川市で相続した家の売却に悩んでいませんか？
「親から相続した実家を売りたい」
「相続登記がまだ終わっていない」
「兄弟で相続したけれど、どうやって売ればいい？」
「家の中に荷物が大量に残っている」
「空き家のまま置いているけれど、このままで大丈夫？」
寝屋川市で相続した家の売却を検討するとき、このようなお悩みを抱える方は少なくありません。
相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは少し違います。
物件価格だけでなく、
・誰が相続人なのか
・現在の登記名義は誰なのか
・遺言書があるのか
・遺産分割協議が必要なのか
・相続登記が完了しているのか
・売却した場合に税金がかかるのか
などを確認しながら進める必要があります。
しかし、最初からすべての手続きが完了している必要はありません。
株式会社藤原不動産では、寝屋川市を含む北河内エリアで、相続した戸建て・土地・マンション・空き家などの売却相談に対応しています。
この記事では、寝屋川市で相続した家を売却するときの基本的な流れ、相続登記、共有名義、空き家整理、売却方法、税金などについて詳しく解説します。
寝屋川市で相続した家を売却する基本的な流れ
相続した家を売却するときは、一般的に次のような流れで進めます。
1．相続人を確認する
2．遺言書の有無を確認する
3．不動産の登記名義を確認する
4．遺産分割について協議する
5．相続登記を行う
6．不動産会社へ査定を依頼する
7．売却方法を決める
8．販売活動を行う
9．買主と売買契約を締結する
10．残代金決済・所有権移転を行う
実際には、相続手続きと不動産査定を並行して進めることもあります。
「相続登記が終わっていないから、不動産会社にはまだ相談できない」
と考える必要はありません。
現在の状況を整理するためにも、早い段階で査定価格を確認しておくと、その後の遺産分割や売却方針を考えやすくなります。
まず確認したいのは現在の登記名義
相続した家を売却する場合、最初に確認したいのが登記事項証明書です。
例えば、現在の登記名義が亡くなった父親のままになっている場合、そのまま買主へ通常の所有権移転登記を行うのではなく、相続関係に応じた登記手続きを整理する必要があります。
また、古くから所有している不動産では、
「父の家だと思っていたら祖父名義だった」
「土地と建物で名義人が違っていた」
「増築部分が登記されていなかった」
というケースもあります。
相続した家を売却するときは、家族の認識だけではなく、登記上どのような状態になっているかを確認することが重要です。
相続登記が終わっていなくても売却相談はできる
相続登記が完了していない段階でも、不動産会社への査定相談や売却準備を進めることはできます。
例えば、
「相続した実家がいくらくらいなのか知りたい」
「兄弟で売るか残すか話し合いたい」
「売却した場合の手取り額を知りたい」
という段階で査定を受けることも可能です。
不動産価格が分からなければ、遺産分割の話し合いを進めにくい場合もあります。
そのため、相続手続きと並行して不動産の市場価値を把握しておくことにはメリットがあります。
ただし、実際に買主へ所有権を移転するためには、売却できる登記状態へ整える必要があります。
相続関係が複雑な場合は、司法書士などの専門家と連携しながら進めます。
2024年4月から相続登記は義務化されている
相続した不動産を考えるうえで重要なのが、相続登記の義務化です。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
原則として、不動産を相続したことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記がされていない不動産は制度の対象となります。
昔に相続した実家だから関係ない、とは限りません。
長期間名義変更していない不動産については、早めに登記状況を確認することをおすすめします。
兄弟で相続した家を売る場合はどうする？
相続不動産では、
「兄弟3人で実家を相続した」
というケースもあります。
共有名義となっている不動産全体を売却する場合は、共有者間で売却について意思を合わせる必要があります。
例えば、
長男は売りたい。
次男も売りたい。
長女は残したい。
という状態では、簡単に家全体の売却を進めることはできません。
そのため、相続が発生した段階で、
・誰が不動産を取得するのか
・売却するのか
・誰か一人が取得するのか
・売却代金をどのように分けるのか
などを話し合うことが重要です。
不動産査定を先に行い、
「売却した場合、どの程度の価格が想定されるのか」
を把握すると、家族間の話し合いを進めやすくなる場合があります。
相続した家に荷物が残っていても査定できる
相続した実家では、家財道具がそのまま残っているケースが珍しくありません。
例えば、
・タンス
・ベッド
・冷蔵庫
・洗濯機
・衣類
・食器
・書籍
・仏壇
・物置の荷物
などです。
「全部処分してからでないと査定できない」
と思われる方もいますが、その必要はありません。
荷物が残っている状態でも査定できます。
むしろ、売却方法が決まる前に高額な費用をかけてすべて撤去する必要があるかどうかを確認した方がよいでしょう。
仲介で一般の購入希望者へ販売する場合は、室内を整理した方が内覧時の印象を良くしやすくなります。
一方、買取では残置物を含めて条件を相談できるケースもあります。
まず現状で査定を受け、撤去費用と売却条件を比較しましょう。
相続した築古住宅は解体するべき？
築30年・40年以上経過した実家を相続すると、
「建物が古いから解体して更地にした方が売れるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、解体が必ず正解とは限りません。
相続した家には、大きく次の売り方があります。
中古戸建てとして売る
建物をまだ利用できる場合は、リフォームを前提として購入する方へ販売できます。
古家付き土地として売る
建物を残した状態で土地として販売し、購入後の解体を買主側で行ってもらう方法です。
更地にして売る
売主側で建物を解体してから土地として販売します。
どの方法が有利なのかは、
・建物状態
・土地価格
・解体費用
・再建築の可否
・接道状況
・購入希望者の需要
などによって変わります。
特に再建築条件を確認せずに建物を解体することには注意が必要です。
古い家だからという理由だけで解体せず、まず不動産会社へ相談しましょう。
相続した家の境界・私道・越境も確認する
長期間同じ家族が所有していた不動産では、売却するときになって初めて土地の問題が見つかることがあります。
例えば、
・境界標がない
・昔の測量図しかない
・隣家の屋根が越境している
・自宅の塀が隣地へ越境している
・私道持分がない
・前面道路の種類が分からない
などです。
親が何十年も問題なく住んでいたからといって、売却時の確認が不要とは限りません。
購入希望者や住宅ローンを扱う金融機関が、道路や土地の状態を確認することがあります。
必要に応じて土地家屋調査士などと連携し、境界や測量について整理します。
相続した空き家を放置するデメリット
相続した実家について、
「急いで売る必要はないから、そのままにしておこう」
と考えることもあるでしょう。
もちろん将来的に利用する予定がある場合は、保有する選択肢もあります。
しかし、利用予定がない空き家については維持管理が必要です。
空き家を所有していると、
・固定資産税等
・火災保険
・庭木管理
・建物修繕
・清掃
・定期的な換気
などの負担が続きます。
さらに、人が住まなくなると建物の不具合に気付きにくくなります。
雨漏りや給排水設備の不具合などが長期間放置されれば、建物状態が悪化する可能性があります。
「いつか売る」という状態で何年も放置するのではなく、
売る。
貸す。
利用する。
維持する。
といった方向性を一度整理しておくことが重要です。
相続した家を売ったときの税金にも注意する
相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税・住民税等が課税される可能性があります。
ここで注意したいのが取得費です。
相続した不動産については、被相続人が購入したときの取得費などを引き継いで計算するのが基本です。
そのため、
・昔の売買契約書
・建築請負契約書
・購入時の領収書
・仲介手数料の資料
などが残っていないか確認しましょう。
また、一定の要件を満たす相続不動産については税制上の特例を利用できる場合があります。
適用条件や期限があるため、売却前に税理士等へ確認することをおすすめします。
「相続した空き家の3,000万円特別控除」とは？
一定の要件を満たした被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」などと呼ばれています。
ただし、相続した空き家であれば無条件で利用できる制度ではありません。
建築時期、被相続人の居住状況、売却時期、売却価格など複数の要件があります。
また、相続人の人数などによって控除額の取扱いが異なる場合があります。
「空き家だから3,000万円控除できる」
と自己判断せず、具体的な適用可否については税務署や税理士へ確認することが重要です。
相続した家は仲介と買取のどちらがいい？
相続した家を売却するときは、仲介と買取を比較できます。
仲介が向いている方
・できるだけ高く売りたい
・売却まである程度時間を取れる
・建物状態が比較的良い
・一般の購入希望者が検討しやすい
このような場合は、仲介による売却を検討します。
買取が向いている方
・早く相続不動産を整理したい
・残置物が多い
・建物状態が悪い
・遠方から何度も通えない
・一般市場で売りにくい条件がある
このような場合は、買取を比較する価値があります。
買取は一般的に仲介より売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、
「いくらで売れるのか」
だけではなく、
「いつまでに整理したいのか」
も含めて判断することが重要です。
寝屋川市で相続した家を高く売るためのポイント
相続した家を少しでも良い条件で売却するためには、売却前の準備が重要です。
確認したいポイントは次のとおりです。
・周辺の成約相場を確認する
・登記名義を確認する
・相続人を整理する
・建物状態を確認する
・道路条件を確認する
・境界や越境を確認する
・解体前に査定する
・残置物撤去前に相談する
・仲介と買取を比較する
・税金を事前に確認する
相続した家では、
「とりあえず片付ける」
「とりあえず解体する」
より、
「まず現状を把握する」
ことが重要です。
費用をかける前に、現在の状態でどのような売却方法が考えられるか確認しましょう。
株式会社藤原不動産の相続不動産売却サポート
株式会社藤原不動産では、寝屋川市を含む北河内エリアで相続不動産の売却相談に対応しています。
主なご相談内容は、
・相続した戸建ての査定
・相続した土地の査定
・相続マンションの売却
・空き家売却
・古家付き土地の売却
・残置物がある実家
・共有名義不動産
・境界や越境の相談
・再建築に不安がある住宅
・仲介と買取の比較
・売却後の税金に関する専門家連携
などです。
相続登記については司法書士、境界や測量については土地家屋調査士、税務については税理士など、必要に応じて各専門家と連携しながら進めます。
「何から始めればよいのか分からない」
という段階でもご相談いただけます。
よくある質問
Q．相続登記前でも査定できますか？
はい。
現在の不動産価格を確認するための査定相談は可能です。
売却に向けて必要な手続きを並行して整理していきます。
Q．兄弟で相続しています。
不動産全体を売却する場合は、共有者間で売却について意思を確認する必要があります。
早めに話し合いを進めることをおすすめします。
Q．家の中に荷物が大量にあります。
荷物が残っていても査定できます。
先にすべて処分せず、売却方法と撤去費用を比較してから判断することも可能です。
Q．築40年以上の実家でも売れますか？
売却できる可能性があります。
中古戸建て、古家付き土地、買取など、建物状態や土地条件に合わせて売却方法を検討します。
Q．遠方に住んでいます。
寝屋川市外や大阪府外にお住まいの場合でもご相談可能です。
まず不動産の状況を確認し、必要な手続きを整理します。
Q．相続した家を売ると必ず税金がかかりますか？
必ずではありません。
取得費、売却価格、売却費用、利用できる特例などによって異なります。
具体的な税額については税理士等への確認が必要です。
寝屋川市で相続した家の売却なら株式会社藤原不動産へ
寝屋川市で相続した家を売却する場合、通常の不動産売却だけでなく、相続関係、登記、空き家、残置物、境界、税金などを整理する必要があります。
しかし、すべてをご自身で調べてから不動産会社へ相談する必要はありません。
まず現在の状況を確認し、
何を先にするべきなのか。
どの手続きが必要なのか。
いくらで売れる可能性があるのか。
仲介と買取のどちらが適しているのか。
を整理するところから始められます。
株式会社藤原不動産では、寝屋川市の相続戸建て・土地・マンション・空き家について、査定から売却までサポートしています。
「親の実家を相続した」
「相続登記がまだ終わっていない」
「兄弟で相続している」
「荷物が残ったままになっている」
「空き家を何年も放置している」
「解体するべきか分からない」
「売った場合の税金も気になる」
という方も、まずはお気軽にご相談ください。
相続した不動産の状況を整理し、売主様に合った売却方法を一緒に検討します。
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