枚方市でマンション売却を考えていて、
「住宅ローンがまだかなり残っている」
「売ってもローンが完済できないかもしれない」
「オーバーローンって売れるの？」
「住み替えしたいけど不安」
こう悩んでいませんか？
この相談はかなり多いです。
特にここ数年は、
購入価格より相場が下がっているケースや、
ローンを多く残した状態で売却するケースが増えています。
結論からいうと、
オーバーローンでも売却は可能です。
ただし、
通常売却とは整理するポイントが変わります。
ここを知らずに進めると、
決済直前で止まることがあります。
株式会社藤原不動産では、枚方市でオーバーローンマンション売却・住み替え売却・任意売却を多数対応しています。
この記事では、
オーバーローン時の売却方法と注意点を実務ベースで解説します。
オーバーローンとは？
簡単にいうと、
売却価格より住宅ローン残債の方が多い状態
です。
例えば、
売却価格 2,500万円
ローン残債 2,900万円
この場合、
400万円不足します。
これがオーバーローンです。
なぜ問題になる？
マンション売却では、
決済時に
抵当権抹消
が必要です。
抵当権は、
ローン完済しないと基本外れません。
つまり、
不足分を埋めないと通常売却できないことがあります。
不足分はどうする？
主にこの3つです。
自己資金で補填
一番シンプルです。
不足分を自己資金で払う方法です。
住み替えローン利用
不足分を次の住宅ローンに組み込む方法。
金融機関審査が必要です。
任意売却
ここが重要です。
金融機関と交渉し、
不足分を残したまま売却する方法です。
ローン滞納時によく使われます。
任意売却とは？
金融機関の同意を得て売却します。
通常売却に近い形で売れます。
競売より高く売れることが多いです。
ただ、
スピードと交渉が必要です。
オーバーローンでも売るべきケース
こういうケースです。
・住み替え予定
・離婚
・支払い負担が重い
・転勤
・空室化
・相続整理
早め整理が有効です。
税金はどうなる？
ここも見落としやすいです。
譲渡所得税
利益が出た場合だけです。
オーバーローンでも利益が出ることはあります。
3000万円控除
居住用なら使える可能性があります。
手残り計算で重要です。
実務で多い失敗
・残債確認していない
・諸費用を見落とす
・任意売却相談が遅い
・住み替え計画が曖昧
・金融機関相談不足
このあたり多いです。
売却前に整理したいこと
① ローン残債確認
② 査定
③ 手残り計算
④ 金融機関相談
⑤ 売却方法決定
⑥ 販売開始
この流れが多いです。
よくある質問
Q. オーバーローンでも絶対売れますか？
条件次第です。
整理方法があります。
Q. 自己資金ゼロでもいけますか？
任意売却になることがあります。
Q. ブラックになりますか？
任意売却の進め方次第です。
Q. 住み替えできますか？
条件次第で可能です。
枚方市でオーバーローンのマンション売却なら株式会社藤原不動産へ
株式会社藤原不動産では、
オーバーローン売却
住み替え売却
任意売却
離婚売却
相続マンション売却
空室マンション売却
まで幅広く対応しています。
「売れないかも」と思う段階でも、
整理方法はあります。
まずは無料査定からご相談ください。
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