枚方市で空き家売却なら株式会社藤原不動産へ｜相続・放置空き家相談対応

2026年6月18日2026年8月20日

枚方市で空き家を所有している方へ

「親から相続したけれど、誰も住む予定がない」

「固定資産税だけ払い続けている」

「遠方に住んでいて管理できない」

「古い家なので、本当に売れるのか分からない」

このようなお悩みはありませんか？

使っていない空き家は、所有しているだけでも税金や管理の負担が続きます。さらに、建物の劣化や雑草、害虫、防犯、近隣への影響など、時間が経つほど新しい問題が生じることもあります。

枚方市では空家等対策計画を策定し、2025年3月には第2次枚方市空家等対策実行計画（第2期）を策定するなど、空き家対策を進めています。

株式会社藤原不動産では、枚方市を中心に、空き家の無料査定・相続不動産・古家付き土地・再建築に課題のある物件・残置物がある住宅などの売却相談に対応しています。

💡 この記事でわかること

✓ 空き家を放置する主なリスク
✓ 「特定空家」「管理不全空家」と固定資産税の関係
✓ 古い空き家でも売却できる可能性がある理由
✓ 解体してから売るべきかの判断方法
✓ 荷物が残ったままでも査定できるのか
✓ 相続登記が終わっていない場合の進め方
✓ 再建築不可・連棟住宅など難しい空き家の考え方
✓ 仲介と買取の違いと選び方

結論｜使う予定がない空き家は「片付け・解体より先に査定」が基本

空き家を所有していると、

「まず荷物を全部捨てないと」

「古いから先に解体した方が売れるのでは？」

と考える方も少なくありません。

しかし、売却を検討しているなら、大きな費用をかける前に現在の状態で査定することをおすすめします。

❌ 先に費用をかける

家財処分
解体
大規模リフォーム
測量
外構工事

売却方法が決まる前に進めると、費用を回収できない場合があります。

✅ 先に確認する

現在の査定価格
建物状態
土地としての価値
接道・再建築
仲介と買取の比較

必要な作業を確認してから費用をかけます。

💡 POINT

「古い＝解体」「荷物あり＝処分してから査定」ではありません。

空き家は現在の状態を調査し、どの売り方が合うのかを決めてから動く方が効率的です。

空き家を放置すると何が問題になる？

空き家は誰も住んでいなくても、建物や土地の管理責任までなくなるわけではありません。

時間の経過とともに、次のような問題が起こる可能性があります。

🏚 建物の劣化

雨漏り
外壁の劣化
屋根材の傷み
木部の腐食
シロアリ
設備故障

🌳 敷地の管理

雑草
樹木の越境
落ち葉
害虫
不法投棄
ゴミ問題

🔐 防犯面

不法侵入
放火等のリスク
建物の破損
郵便物の滞留

💰 所有コスト

固定資産税等
火災保険
修繕
草刈り
管理費用

国土交通省も、管理されていない空き家について、倒壊だけでなく、害虫・ねずみ、不法侵入など衛生面・防犯面の問題につながることを挙げています。

「特定空家」だけでなく「管理不全空家」にも注意

空き家について、

「特定空家に指定されたら固定資産税が高くなる」

と聞いたことがある方もいるかもしれません。

現在は、特定空家だけを見ておけばよいわけではありません。

2023年の空家法改正により、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家について、**「管理不全空家」**として指導・勧告の対象とする制度が設けられました。

状態	イメージ
通常の空き家	適切に管理されている
管理不全空家	このまま放置すると特定空家になるおそれ
特定空家	倒壊等、周囲への著しい悪影響がある状態など

固定資産税が「特定空家になった瞬間6倍」は正確ではない

ここは誤解されやすい部分です。

住宅の敷地には一定の要件のもとで住宅用地特例があり、枚方市では200㎡以下の小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準を価格の6分の1とする仕組みが案内されています。

一方、国土交通省によると、管理不全空家または特定空家について市区町村から勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象外となります。

⚠️ 注意

「空き家になっただけで固定資産税が6倍になる」わけではありません。

また、単純に「特定空家と呼ばれた瞬間に6倍」と説明するのも正確ではありません。

管理不全空家・特定空家に対して勧告を受け、住宅用地特例の対象外になることが重要なポイントです。

税額そのものは土地の評価額や住宅用地の区分などによって異なります。

空き家は古くても売却できる？

売却できる可能性は十分あります。

空き家の価値は、建物の築年数だけで決まりません。

購入希望者が見ているのは、

土地の立地
駅や生活施設への距離
土地面積
前面道路
接道
土地形状
駐車スペース
建物状態
リフォーム可能性
再建築可否

などです。

そのため、

「築40年以上だから価値がない」

と所有者自身で判断する必要はありません。

空き家には主に3つの買われ方がある

🏠 中古住宅として

建物を残し、購入者がそのまま利用またはリフォームする方法。

🌳 古家付き土地として

建物付きの状態で販売し、購入者が必要に応じて解体・建替えを検討します。

💰 投資・事業用として

リフォーム後の賃貸利用などを目的に検討されるケースがあります。

🔑 不動産会社による買取

スピードや手間の軽減を重視する場合に検討できる方法です。

建物として価値が低くても、土地として市場性があるケースがあります。

逆に建物が古くても、購入者がリフォーム前提で評価する場合もあります。

築30年・40年以上でもまず査定する

築年数が古い家では、

「どうせ建物の価値はゼロだから解体しよう」

と考えがちです。

しかし、売却実務では建物の状態だけでなく、

土地としてどの程度需要があるか

も重要です。

例えば、

古家付きのまま1,500万円

と、

解体費150万円を負担して更地1,600万円

であれば、単純に後者が有利とは限りません。

売却に必要な期間や固定資産税等も含め、総合的に判断します。

空き家は解体してから売った方がいい？

結論として、ケースによります。

古家付きで売るメリット

解体費を先に負担しない
リフォーム需要を残せる
買主が解体判断できる

注意点

建物状態が悪い場合、購入希望者から敬遠されることがあります。

更地で売るメリット

土地形状を確認しやすい
新築用地としてイメージしやすい

注意点

解体費を先に負担します。

住宅を取り壊すことで、住宅用地特例との関係が変わる可能性もあります。

枚方市では住宅用地について固定資産税等の課税標準の特例があります。また、建替え中の土地についても一定要件を満たす場合に継続して住宅用地として認定される制度が案内されています。

⚠️ POINT

解体は査定後に判断することをおすすめします。

解体すると元に戻せません。古家付き・更地それぞれの想定売却価格と解体費を比較してから決めましょう。

家財・残置物がそのままでも相談できる？

可能です。

相続した実家では、

ベッド
タンス
冷蔵庫
洗濯機
食器
衣類
仏壇
物置の荷物

などが大量に残っていることがあります。

しかし、査定前に全部片付ける必要はありません。

STEP 01｜現状で査定

荷物が残った状態で建物・土地を確認します。

STEP 02｜売却方法を決める

仲介・買取などを比較します。

STEP 03｜残置物の扱いを決める

販売方法に応じて、必要な範囲だけ処分します。

買取の場合など、条件によっては残置物を含めて相談できるケースもあります。

相続した空き家なら「相続登記」も確認

親から相続した家の場合は、まず登記上の所有者を確認しましょう。

亡くなった親名義のまま

になっているケースも珍しくありません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されているため、売却予定がまだ決まっていない場合でも、登記状況の確認は必要です。

一方で、

相続登記が完了するまで不動産会社へ相談してはいけない

わけではありません。

📑 相続手続き

相続人確認
遺産分割
相続登記
共有名義整理

🏠 売却準備

査定
現地確認
道路調査
建物状態
売却方法比較

この2つを並行して進めることもできます。

再建築不可の空き家でも売れる？

売却を検討できる場合があります。

古い住宅では、現在の建築基準法上の道路・接道条件などを調査した結果、建替えに課題があることがあります。

この場合、

「普通の住宅と同じ条件で売る」

のは難しくなる可能性がありますが、

現在の建物を利用したい人
リフォーム目的
投資目的
隣地所有者
条件を理解した不動産会社

など、買主候補を変えることで売却を検討できる場合があります。

💡 POINT

「再建築不可＝売れない」ではありません。

ただし住宅ローンや価格、買主層に影響しやすいため、接道・道路種別などを正確に確認する必要があります。

連棟住宅・長屋の空き家にも注意

枚方市の築古住宅では、隣家と建物が接続している連棟住宅・長屋などもあります。

この場合、

切り離しできるか
隣家との壁
屋根
構造
境界
建替え
解体方法

などを通常の戸建以上に慎重に確認します。

「自分の家だから自由に解体できる」

とは限らないため、先に工事を発注せず、不動産調査を行ってから方向性を決めることが大切です。

市街化調整区域の空き家は建築可否を調べる

市街化調整区域にある空き家の場合は、さらに注意が必要です。

既存建物があるからといって、

「解体しても同じ家を建て直せる」

とは限りません。

都市計画法上の許可や土地の履歴、接道などによって建築可否が変わる場合があります。

特に古家を解体して土地として販売しようと考えている場合は、先に再建築可能性を確認してから解体を判断しましょう。

空き家の査定では何を見る？

株式会社藤原不動産では、空き家査定で価格だけを見るのではなく、売却に影響する条件を整理します。

項目	主な確認内容
土地	面積・形状・高低差
道路	接道・道路幅・私道
建物	築年数・劣化・雨漏り
境界	境界標・越境
法令	再建築・用途地域等
インフラ	水道・下水・ガス
登記	所有者・未登記・相続
残置物	家財・処分方法
市場性	中古住宅・土地・投資需要

単純に、

「築年数が古いから○○万円」

とは判断しません。

空き家を売却する方法｜仲介と買取の違い

空き家売却には、大きく仲介と買取があります。

🏠 仲介

一般の購入希望者を探して売却します。

メリット

市場価格での売却を狙いやすい
幅広い購入者へ販売できる

注意点

販売期間が必要
内覧対応等がある

💰 買取

不動産会社等が直接購入します。

メリット

売却時期を決めやすい
条件次第で残置物等も相談しやすい
内覧対応を減らせる場合がある

注意点

仲介より価格が低くなることがあります

どちらを選ぶべき？

希望	検討しやすい方法
少しでも価格を重視	仲介
早く整理したい	買取も比較
荷物が大量にある	買取条件も確認
相続人が遠方	手間の少ない方法を比較
難あり物件	仲介・専門買取を比較
売却期限がない	仲介から検討

💡 POINT

最初から買取だけ、仲介だけと決める必要はありません。

「仲介ならいくら」「買取ならいくら」

を比較してから選ぶ方法もあります。

空き家売却の流れ

STEP 01｜無料相談

空き家になった経緯、相続、売却希望時期などを確認します。

STEP 02｜登記・権利関係確認

所有者、相続登記、共有者などを確認します。

STEP 03｜現地調査

建物状態・土地・道路・境界などを確認します。

STEP 04｜査定

中古住宅・古家付き土地・買取など複数の視点から査定します。

STEP 05｜売却方法を決定

仲介・買取、古家付き・更地などを比較します。

STEP 06｜必要な準備

必要に応じて片付け、測量、登記などを行います。

STEP 07｜販売開始

広告掲載や購入希望者への案内を行います。

STEP 08｜売買契約

価格・引渡し・設備等の条件を確認して契約します。

STEP 09｜決済・引渡し

残代金を受領し、所有権移転等を行います。

空き家売却でよくある失敗

❌ 先に全部解体する

査定前に解体し、建物利用という選択肢をなくしてしまう。

❌ 荷物処分に大金をかける

売却条件を確認する前に高額な処分費を支払ってしまう。

❌ 登記を確認しない

売却直前になって相続登記未了が判明する。

❌ 道路を確認しない

購入希望者が見つかった後に再建築の問題が判明する。

空き家は「きれいにしてから相談」ではなく、「現状を確認してから必要なことだけ行う」ことがポイントです。

空き家を売るか残すか迷っている場合

すぐ売却する必要はありません。

まず、

持ち続けた場合

と

今売却した場合

を比較しましょう。

保有を続ける

将来使う予定がある
賃貸活用できる
管理できる

ただし、税金・修繕・管理負担を確認します。

売却する

今後使う予定がない
管理できない
相続人で現金化したい
維持費をなくしたい

現在の査定価格と手取りを確認します。

例えば年間の管理・税金等で仮に20万円かかれば、5年間で100万円です。

一方で、将来的な値上がりや利用予定も考えられるため、「空き家だから即売却」ではなく、数字で比較して判断することが大切です。

株式会社藤原不動産が空き家売却で整理できること

株式会社藤原不動産では、単純に査定額を提示するだけでなく、空き家特有の問題を整理しながら売却方法を検討します。

🏠 不動産

無料査定
仲介売却
買取相談
古家付き土地
空き家売却

📑 相続・登記

登記状況確認
相続不動産
共有名義
司法書士連携

📐 物件調査

接道
私道
境界
再建築可否
建物状態

📦 売却準備

残置物相談
解体判断
測量相談
専門家連携

必要に応じて、司法書士・土地家屋調査士・税理士・弁護士など各分野の専門家と連携しながら整理します。

よくある質問

Q. 築40年以上の空き家でも売れますか？

売却できる可能性があります。

建物だけでなく土地としての価値、立地、接道、再建築可否などを確認して販売方法を検討します。

Q. 家財がそのままでも査定できますか？

可能です。

査定前にすべて処分する必要はありません。売却方法を決めてから、必要な範囲で片付ける方が効率的な場合があります。

Q. 空き家は解体してから売るべきですか？

物件によります。

古家付き・更地それぞれの想定価格、解体費、税金への影響などを確認してから判断しましょう。

Q. 相続登記がまだ終わっていません。

査定や売却相談は可能です。

実際の売却に必要な相続登記については、司法書士等と連携しながら進めることができます。

Q. 特定空家になると固定資産税が必ず6倍になりますか？

その表現は正確ではありません。

管理不全空家・特定空家について市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となります。実際の税負担は土地の評価や条件によって異なります。

Q. 再建築不可でも売却できますか？

売却を検討できる場合があります。

一般住宅とは買主層が異なるため、道路・接道状況を調査したうえで販売方法を考えます。

Q. 遠方に住んでいて空き家を管理できません。

ご相談可能です。

現地調査・査定を行い、売却する場合に必要な手続きを整理します。

Q. 査定だけでもお願いできますか？

可能です。

まだ売却すると決めていなくても、現在の価格を知ってから保有・売却を比較できます。

枚方市で空き家売却・無料査定なら株式会社藤原不動産へ

空き家について大切なのは、

「古いから売れない」

「荷物を全部捨てないと相談できない」

「先に解体した方がいい」

と自己判断しないことです。

まず確認したいのは、

現在の市場価格
土地としての価値
建物状態
接道・再建築
相続登記
境界
残置物
売却方法

です。

そのうえで、

🏠 仲介で売却する

市場へ広く販売し、価格を重視する。

💰 買取を検討する

早期整理や手間の軽減を重視する。

🔨 古家付きで売る

解体費を先に負担せず、そのまま販売する。

🌳 更地で売る

査定・解体費・税金等を比較したうえで解体を検討する。

といった選択肢を比較します。

💬 こんな段階でもご相談ください

「親から相続した実家を何年も放置している」

「まだ売るか決めていない」

「家財が大量に残っている」

「雨漏りしている」

「再建築できるか分からない」

「連棟住宅・長屋を相続した」

「解体するべきか迷っている」

「固定資産税だけ払い続けている」

「まず家がいくらなのか知りたい」

株式会社藤原不動産では、枚方市を中心に、空き家の無料査定・相続不動産・古家付き土地・再建築に課題のある住宅・残置物がある物件などについてご相談いただけます。

🏠 まず空き家の価格を知りたい

現在の状態のまま査定し、中古住宅・古家付き土地・買取など複数の売却方法を比較します。

📑 相続や権利関係から相談したい

相続登記・共有名義・境界・私道などを確認し、必要に応じて専門家と連携しながら売却まで整理します。

空き家は、時間が経つほど建物の劣化や管理負担が増える可能性があります。

まだ売却すると決めていない段階でも、現在の資産価値と必要な管理コストを確認するところから始めてみてください。

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この記事を書いた人

株式会社藤原不動産

株式会社藤原不動産｜枚方市・交野市・寝屋川市を中心に大阪府全域対応。新築戸建・中古戸建・中古マンションの購入から不動産売却、相続相談、空き家相談、住宅ローン相談まで幅広く対応しております。宅地建物取引士・FP資格を活かし、お客様一人ひとりに最適な資金計画と売却戦略をご提案。地域密着だからこそできる迅速で正直なご提案を大切にしています。『少しでも高く売りたい』『少しでも安く買いたい』そんな想いに全力で応える不動産会社です。